一、 裁判要旨
在当时已有两套住房的情况下仍借名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。 故为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
二、 律师点评
对于借名买房，并签署代持协议的情形，在最高人民法院（ 2020 ）最高法民再 328 号民事判决书出具之前，包括最高院自己审理的案件例如 2020 年 9 月 29 日 作出的 的 最高人民法院（ 2020 ）最高法民申 4797 号判决书 中，对 此类 协议 仍 是认为： “ 限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。 ”
而（ 2020 ）最高法民再 328 号民事判决书的诞生，无异于一颗重磅炸弹，以 “违反公序良俗原则而无效”的理由，否定了房产代持协议的效力。
但是，这种无效并不是绝对无效。最高法仍然给了实际购房者一个补正合同效力的机会。
如判决中所言， “徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。”
也就是说， 只要实际购房者在主张合同权利时具备购房资格，即视为消除了合同无效的事由，借名买房合同即为有效。
三、 最高院判决书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（ 2020）最高法民再328号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司。住所地：辽宁省铁岭市开原市开原经济开发区科研北街 1号甲。
法定代表人：霍拉庭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晖，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐沛欣，男， 1971年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。
一审第三人：曾塞外，男， 1948年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。
再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（以下简称中集哈深公司）因与被申请人徐沛欣、一审第三人曾塞外案外人执行异议之诉一案，中集哈深公司不服辽宁省高级人民法院（ 2018）辽民终211号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中集哈深公司委托诉讼代理人刘晖、马苗苗，被申请人徐沛欣委托诉讼代理人阎民到庭参加诉讼，一审第三人曾塞外经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中集哈深公司申请再审称，请求撤销一、二审民事判决，改判驳回徐沛欣全部诉讼请求或发回重审，案件受理费由徐沛欣承担。主要事实与理由：（一）原审法院认定徐沛欣支付房屋价款、占有房屋及代持关系的事实缺乏证据证明。关于付款，徐沛欣本人仅支付 250万元房款，金钱系种类物不能推测天津红孩子商贸有限公司向天津安凯环保产品贸易有限公司（以下简称安凯公司）转账系给徐沛欣妻子蒋某某的款项，蒋某某与曾塞外各持股50%不排除安凯公司代曾塞外付款，且曾塞外与徐沛欣在案涉房屋排除执行方面具有共同利益。关于实际占有，北京天泰长富建筑装饰工程有限公司（以下简称天泰公司）出具物业费发票形成于法院判令曾塞外承担连带保证责任之后，不能证明徐沛欣之前占有案涉房屋，且徐沛欣一、二审陈述事实前后矛盾不合常理。关于代持，《房产代持协议》三页均被光照老化不符合常理，存在人为光照老化的嫌疑，其应当承担举证不能的后果。（二）原审法院混淆了物权与物权基础关系，认定徐沛欣享有房屋物权系适用法律错误。《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利是指物权合同，而非物权本身。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，物权合同不需登记确认，案涉代持协议仅是合同当事人间的债权关系，不具有对抗效力，不产生设立物权的效果。（三）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益的债权人。（四）根据《最高人民法院关于适用 的解释》第三百一十二条之规定，案外人同时提出确权请求的，法院可以在判决中一并作出裁判。但徐沛欣在起诉状中未提起确权诉请，原审超出诉讼请求范围主动确权，程序违法。
本案再审申请审查期间，本院依法向徐沛欣邮寄送达再审申请书副本、应诉通知书等法律文书被退回，徐沛欣未向本院提交答辩意见。本案提审后，徐沛欣经本院成功送达应诉通知书等法律文书后出庭应诉并答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要事实和理由：（一）徐沛欣通过出售名下原有房屋经核验符合限购政策，已取得案涉房屋的《不动产权证书》，登记为案涉房屋的产权人。案涉房屋因登记在曾塞外名下而成为中集哈深公司申请执行案中执行标的的事实基础已经丧失，执行异议之诉中不能就案涉房屋对中集哈深公司的权利进行救济。（二）徐沛欣因对案涉房屋享有物权而足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（一）》第二条之规定包含两层含义，一是确实存在登记权利人和实际权利人不符的情形，二是该情形下需保护实际权利人权利。案涉借名买房关系中徐沛欣的物权权利即为该解释保护的情形。案涉房屋的购房合同签订及房款和入住费用等支付均由徐沛欣完成，其作为物权人当然享有排除侵害的权利。即使在取得不动产登记证书前，徐沛欣也因享有物权期待权优先于金钱债权受到保护。且通过检索最高人民法院和地方高级人民法院的近期裁判，均从保护实际产权人合法权益出发，以达到案外人执行异议之诉的保护目的。本着同案同判的原则，本案应认定徐沛欣具有排除执行的民事权益。（三）中集哈深公司不属于因商事外观产生的，基于信赖利益而保护的债权人范围。商事外观主义原则的目的是维护交易安全稳定，落脚点在商事交易，当第三人因信赖登记而选择进行商事交易的，才可适用保护其信赖利益。曾塞外在先订立《最高额保证合同》，当时案涉房屋尚未办理产权登记，商品房网签等个人信息也不对外公示，中集哈深公司并非基于信赖曾塞外拥有案涉房屋产权或备案登记等而订立该保证合同。（四）原审程序合法，未超出诉讼请求范围进行审理。根据《最高人民法院关于适用 的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人执行异议之诉是确认之诉加形成之诉的组合，本案中确认徐沛欣对案涉房屋享有物权与排除强制执行之间具有诉讼请求上的同一性，故原审未超诉请审理，不涉及程序违法。
曾塞外在本案再审申请审查期间未向本院提交意见陈述。本案再审审理期间其提供书面意见述称，徐沛欣因受北京限购政策影响无法购买案涉房屋，遂商议以曾塞外名义购房并签订代持协议。案涉房屋购买、付款、装修均由徐沛欣自己进行，房屋也由徐沛欣自己使用。故案涉房屋所有权人是徐沛欣，曾塞外只是暂时代持，和房屋无实际关系。
徐沛欣一审起诉请求：中止执行（ 2016）辽01执579号民事裁定书，解除对位于北京市朝阳区房产（以下简称案涉房屋）的查封；诉讼费由中集哈深公司承担。主要事实和理由：徐沛欣通过与曾塞外签订《房产代持协议》，实际付款购买案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋虽登记在曾塞外名下，但房屋产权证书不能等同于所有权，曾塞外并非案涉房屋的真实所有权人,无权处分房屋，法院将案涉房屋作为曾塞外财产查封拍卖缺乏法律依据。
一审法院查明的事实： 2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；徐沛欣以曾塞外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾塞外名下；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾塞外”。
2012年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）支付购房款20万元；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰房地产公司支付购房款共计23892000元；2013年5月8日，徐沛欣向星泰房地产公司刷卡支付购房款250万元,上述购房款合计26592000元。
2013年3月8日，星泰房地产公司与曾塞外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾塞外购买案涉房屋，房屋总价款26592000元，买方签名为“曾塞外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同（编号：XF404847），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾塞外”。2016年1月8日，曾塞外向王某出具《授权委托书》，委托王某代为办理案涉房屋的不动产登记相关手续。2016年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾塞外名下,《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产权第0026334号。
2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。2014年4月25日，兴业银行与石某、秦某、曾塞外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾塞外、周某、马某某承担连带给付责任。
判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。 2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封登记在曾塞外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾塞外名下北京银行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款1825316.07元、1542786.38元的收款收据。
2016年8月27日，案涉房屋办理抵押登记（登记证明编号：京〔2016〕朝阳区不动产证明第0064559号），抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾塞外。
2016年10月14日，徐沛欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元。同年11月4日，徐沛欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费114元；12月26日，徐沛欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。
2017年4月11日，徐沛欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回徐沛欣的执行异议。
本案诉讼中，一审法院于 2017年6月28日分别依徐沛欣和中集哈深公司申请，委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》《声明书》《授权委托书》中的‘曾塞外’三个字系徐沛欣所签”和“徐沛欣向法院提交的《房产代持协议》签署的具体时间”进行文检鉴定。2017年8月28日，辽宁仁和司法鉴定中心出具[2017]文鉴字第0819号文检司法鉴定意见书，鉴定意见为：该三处“曾塞外”签名字迹均为徐沛欣书写；《房产代持协议》中“曾塞外”字迹因光照老化失去检验条件，具体签署时间无法确定。双方对徐沛欣书写曾塞外的鉴定结论无异议。
一审法院认为：关于徐沛欣与曾塞外是否形成借名买房关系的问题。经鉴定，《北京市商品房现房买卖合同》《授权委托书》《声明书》中 “曾塞外”签名字迹均是徐沛欣书写，各方对此均予认可，结合《房产代持协议》及曾塞外庭审自认案涉房屋所有人是徐沛欣的情况，可以证明案涉房屋买卖及权属登记全过程均由徐沛欣经办。徐沛欣提供了其本人、金某及安凯公司向星泰房地产公司支付约定总房款共计26592000元的付款凭证，结合证人证言可证实案涉房款由徐沛欣支付。徐沛欣提供的采暖费等收据及证人证言，证明案涉房屋实际由徐沛欣占有使用。上述证据互相印证，足以证明徐沛欣与曾塞外借名买房事实成立。
关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾塞外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。
关于徐沛欣是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐沛欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐沛欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。中集哈深公司并非针对曾塞外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾塞外的保证责任查封执行曾塞外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可以认定徐沛欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
关于本案诉讼费负担问题。徐沛欣知道或应当知道将其购买房屋登记在曾塞外名下将引发的法律风险，曾塞外作为被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故案件受理费由徐沛欣与曾塞外共同负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行案涉房屋； (2017)辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191800元，由徐沛欣与曾塞外共同负担。